房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程的主要環(huán)節(jié)包括：公司籌建環(huán)節(jié)、設(shè)立項(xiàng)目公司環(huán)節(jié)、征地拆遷環(huán)節(jié)、資金籌資環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、竣工銷售環(huán)節(jié)及土地增值稅清算環(huán)節(jié)，本文主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程重點(diǎn)涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。

一、籌建期間的確定

籌建期間劃分以實(shí)際生產(chǎn)、銷售、提供勞務(wù)或其他經(jīng)營(yíng)行為之日為“開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)”之日至籌建期結(jié)束。

這里需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)年度為開(kāi)始計(jì)算損益年度，不是營(yíng)業(yè)執(zhí)照日期也不是取得第一筆經(jīng)營(yíng)收入日期。

二、籌建期間費(fèi)用的處理

開(kāi)辦費(fèi)包括：人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等內(nèi)容。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中“管理費(fèi)用”核算內(nèi)容可知，開(kāi)辦費(fèi)會(huì)計(jì)處理上不再作“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”，而直接將其費(fèi)用化，統(tǒng)一在“管理費(fèi)用”科目核算，發(fā)生時(shí)直接計(jì)入“管理費(fèi)用—開(kāi)辦費(fèi)”。

開(kāi)辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起，分期攤銷，攤銷年限不低于3年，一經(jīng)選定，不得改變。

企業(yè)所得稅匯算清繳中業(yè)務(wù)招待費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際發(fā)生額60%計(jì)算，在稅前扣除；企業(yè)如選擇自支出發(fā)生次月起平均三年攤銷籌辦費(fèi)的，攤銷的業(yè)務(wù)招待費(fèi)數(shù)額應(yīng)與當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)之和的60%與當(dāng)年收入5‰比較，以低者作稅法允許列支數(shù)額，差額部分作納稅調(diào)增處理；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

三、籌建期間企業(yè)所得稅的虧損處理

企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)年度，為開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期虧損，企業(yè)可在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起分3年攤銷。

一、項(xiàng)目公司設(shè)立

項(xiàng)目公司投資人（股東）可選自然人或法人。兩者對(duì)應(yīng)分配環(huán)節(jié)和清算環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相關(guān)涉稅政策也有很大差別。

經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)分配方面，自然人投資者按20%繳個(gè)人所得稅。法人投資者符合居民企業(yè)之間分配股息紅利免稅條件的，免企業(yè)所得稅。

開(kāi)發(fā)過(guò)程中或注銷清算環(huán)節(jié)，自然人投資者需按20%繳財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅。法人投資者需按25%繳企業(yè)所得稅，但作為法人投資主體其帳面如有虧損則可按稅法規(guī)定彌補(bǔ)虧損。

二、項(xiàng)目公司設(shè)立方式選擇

可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，新設(shè)項(xiàng)目公司（一般成熟的房地產(chǎn)公司都會(huì)采取一個(gè)項(xiàng)目設(shè)立一家公司的操作）

（一）優(yōu)點(diǎn)

1.項(xiàng)目公司結(jié)束后，可及時(shí)注銷公司，同時(shí)分散投資風(fēng)險(xiǎn)；

2.不同項(xiàng)目間，同類產(chǎn)品同期成本可避免對(duì)比；

3.可在項(xiàng)目公司之間對(duì)費(fèi)用類企業(yè)管理性支出進(jìn)行調(diào)整；

4.如果不想自行開(kāi)發(fā)，可按項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓；囤地的一般都是會(huì)考慮設(shè)立獨(dú)立的。

5.項(xiàng)目公司獨(dú)立，開(kāi)發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)可控。

（二）缺點(diǎn)

1.開(kāi)發(fā)資質(zhì)不能提升，不能滿足開(kāi)發(fā)面積持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)融資產(chǎn)生一定影響；資質(zhì)辦理這是個(gè)難題。 

2.品牌聚集效應(yīng)不夠（這點(diǎn)其實(shí)可以忽略不計(jì)）；

3.項(xiàng)目間費(fèi)用分?jǐn)傠y以操作；

4.各項(xiàng)目間未分配利潤(rùn)數(shù)不能相互抵減、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能相互抵減；

5.土地增值稅清算時(shí)不能轉(zhuǎn)嫁成本；

6.項(xiàng)目間拆借資金會(huì)產(chǎn)生利息收入納稅調(diào)整。

三、人員配備

因?yàn)橛?jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的工程人員等費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)可以加計(jì)扣除，因此項(xiàng)目公司人員配備方面可以將工程、設(shè)計(jì)、研發(fā)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的費(fèi)用盡可能計(jì)入項(xiàng)目，當(dāng)然公司架構(gòu)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)須得到人力、行政配合；方案確立后，應(yīng)全力推進(jìn)，同時(shí)應(yīng)關(guān)注稅收政策變化，并及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)方案。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用總額有限制，只能說(shuō)是在盡量做大總額的方向去努力，這個(gè)在后面的文章當(dāng)中會(huì)專門講述。

四、建設(shè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及變更

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按建設(shè)主管部門的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

變更設(shè)計(jì)這部分基本上不涉及稅費(fèi)的問(wèn)題。

五、土地使用權(quán)出資規(guī)定

地產(chǎn)公司的股東可用貨幣出資，也可用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可用貨幣估價(jià)并可依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；實(shí)操過(guò)程有很多公司存在用土地使用權(quán)作價(jià)入股的情況，按照土地性質(zhì)的不同這里主要分為三種情況討論：

1.以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)向市、縣人民政府土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方能作為出資；

2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地應(yīng)先依法征為國(guó)有土地后方能作為出資；

3.農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地(除法律規(guī)定屬國(guó)家所有外)應(yīng)經(jīng)縣級(jí)人民政府登記注冊(cè)，核發(fā)證明，確認(rèn)所有權(quán)后方能作為出資。

4、一般的商住用地作價(jià)入股的情形，此種情形不受限制。

六、土地使用權(quán)出資入股涉稅分析

（一）增值稅

銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取被投資企業(yè)股權(quán)，即土地使用權(quán)屬發(fā)生變更，屬于取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”的情形，應(yīng)繳增值稅。

（二）土地增值稅

1、對(duì)于普通的商住用地，在資產(chǎn)入股時(shí)，大多數(shù)地方的稅務(wù)部門會(huì)認(rèn)定為是只涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓為沒(méi)有涉及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。一般來(lái)說(shuō)不會(huì)涉及土增稅的繳納問(wèn)題。

2、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目非商住用地的情形，出資入股涉及的土地增值稅問(wèn)題?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)）曾規(guī)定“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

該文的執(zhí)行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）繼續(xù)延續(xù)了上述處理思路，具體條文為“四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。”

上述出資入股的形式在后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能面臨兩個(gè)問(wèn)題：

一是出資入股至非房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程中雖然暫時(shí)避開(kāi)了土增稅，但后續(xù)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能遇到審批層面的障礙；

二是已享受房產(chǎn)、土地投資作價(jià)入股暫不征收土增稅的，在投資作價(jià)之后從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清算時(shí)，其應(yīng)按作價(jià)入股前取得該土地實(shí)際支付的金額進(jìn)行扣除。也就是說(shuō)，收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)提前考慮土地票的成本，以及增值率的問(wèn)題。

（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)出資，應(yīng)視同有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按公允價(jià)值確定收入額，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）印花稅

對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征印花稅（稅率0.05%）。

（五）契稅

以土地使用權(quán)出資，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，權(quán)屬發(fā)生變更，應(yīng)繳契稅。

分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款企業(yè)分?jǐn)偤侠砝?zhǔn)予在稅前扣除；超過(guò)同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率不得稅前扣除。

3.土地增值稅

對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得據(jù)實(shí)扣除，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

通俗講，就是不征土地增值稅，但是可以將資金財(cái)務(wù)成本按10%計(jì)入稅前抵扣項(xiàng)。

一、籌資環(huán)節(jié)涉稅環(huán)節(jié)要點(diǎn)

（一）過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率（一般超過(guò)50%）、較低的流動(dòng)比率（一般小于100%）；

（二）關(guān)聯(lián)方借款超過(guò)稅法規(guī)定債資比的借款利息可能無(wú)法稅前扣除（一般企業(yè)2:1，金融企業(yè)5:1）；企業(yè)集團(tuán)（母公司注冊(cè)資本在5000萬(wàn)元人民幣以上，并至少擁有5家子公司、母公司和其子公司的注冊(cè)資本總和在1億元人民幣以上、集團(tuán)成員單位均具有法人資格）或集團(tuán)中核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買方本息業(yè)務(wù)。

企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付集團(tuán)，由集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買方。

1.增值稅

在統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)中核心企業(yè)及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或支付債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息免增值稅，統(tǒng)借方向資金使用單位收取利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或支付債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳增值稅。

這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是不用考慮的，一般公司都會(huì)采取措施籌劃掉。

2.企業(yè)所得稅

企業(yè)利息支出按以下規(guī)定處理：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款證明文件，可在使用借款企業(yè)間合理

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的問(wèn)題

因籌資引起的股權(quán)變動(dòng)（如股權(quán)融資引起的股權(quán)讓與擔(dān)保及股權(quán)退出問(wèn)題），申報(bào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額等情形應(yīng)特別留意，避免因操作不當(dāng)引起納稅調(diào)整或其他爭(zhēng)議，比如被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報(bào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的；申報(bào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；申報(bào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；申報(bào)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；不具合理性的無(wú)償讓渡股權(quán)或股份。

二、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)價(jià)格明顯偏低股權(quán)轉(zhuǎn)讓核定方法

（一）凈資產(chǎn)核定法

股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定。

被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。6個(gè)月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)被投資企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）類比法

1.參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；

2.參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；

3.企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)發(fā)生成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤(rùn)等股東留存收益中該項(xiàng)股權(quán)可能分配金額；

4.符合條件居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益性收益免稅。

三、資本公積轉(zhuǎn)增資本涉稅環(huán)節(jié)

（一）增值稅

資本公積轉(zhuǎn)增資本，未發(fā)生應(yīng)稅行為，不屬增值稅征收范圍。

（二）土地增值稅

評(píng)估增值未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值稅。

（三）印花稅

按資本公積轉(zhuǎn)增資本數(shù)額0.05%繳納印花稅。

（四）房產(chǎn)稅

從評(píng)估增值次月起按評(píng)估增值后房屋（無(wú)論是否計(jì)入固定資產(chǎn)）原值繳房產(chǎn)稅（年度應(yīng)繳房產(chǎn)稅=新固定資產(chǎn)原值×70%×1.2%）。

（五）個(gè)人所得稅

一般來(lái)說(shuō)，自然人股東非股票溢價(jià)形成的資本公積轉(zhuǎn)為資本或以現(xiàn)金或股份及其他形式取得資產(chǎn)評(píng)估增值數(shù)額，按“利息、股息，紅利所得”項(xiàng)目征20%個(gè)人所得稅。

一、增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額預(yù)繳增值稅，向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。（部分地區(qū)可以扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用僅含貨幣支付的部分，回遷房及置換房等不得扣除）。

向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效扣除憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工前，所繳的土地使用稅可以按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

二、土地使用稅

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工前，所繳的土地使用稅按受益原則可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本部分。

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