自7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，至今已滿一個月，各地優(yōu)化政策出臺頻率明顯加快，鄭州已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，廈門首先下調(diào)了二套房首付比例。

鄭州落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，鄭州明確落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為住建部提出個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”后首個明確表態(tài)的城市。此前，鄭州執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，即有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，政策已較為寬松。

鄭州當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V澎湃新聞，“當(dāng)前鄭州已執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策，政策已比較寬松，很多情況下首付和貸款利率都可以按首套房走?！?/p>

其提到，“當(dāng)前鄭州僅二環(huán)以內(nèi)限購，且政府出臺了多項政策鼓勵購房，比如鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房等，政府的政策疊加起來，加上現(xiàn)在的貸款利率，是我從業(yè)8年里最好的時候。”

同時，鄭州鏈家一門店店長表示，8月，鄭州15條樓市新政發(fā)布后，對市場有一定的影響，特別是熱點區(qū)域的成交量上漲比較明顯。

按照鄭州市發(fā)布的新政，最受關(guān)注的莫過于“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以及暫停住房限售。新政提出，做好金融信貸支持，落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。同時，滿足改善性住房需求，購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日(含)之后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

新政后，鄭州房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)短期上漲行情。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，第32周(7.31-8.6)鄭州二手房成交1831套，環(huán)比上漲61.32%，33、34周再漲1.02%和3.41%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，15條新政中提出取消限售，對提升二手房市場流通性有著重要意義，帶動成交上行，新房市場則表現(xiàn)不顯著，第33周鄭州新房成交呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，成交1501套，環(huán)比上漲17.45%，34周再次下行。

廈門下調(diào)二套房首付比例

據(jù)央視新聞報道，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。陜西西安也在研究調(diào)整個人住房貸款政策，擬降低個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。

其中，《證券日報》從廈門部分銀行證實，自8月16日起，廈門二套房首付比例已經(jīng)由50%降至40%；二套住房商業(yè)貸款利率下限也由貸款市場報價利率(LPR)上浮80個基點調(diào)整至上浮60個基點，即二套房貸款利率由原來的5%降低至4.8%。

另據(jù)《廈門晚報》報道，近日，廈門市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首付比例有關(guān)事項的通知》，明確從本月16日起，繳存人在廈門購房符合住房公積金貸款條件、申請住房公積金貸款的，首付款比例隨廈門市商業(yè)性住房貸款首付款比例政策調(diào)整而調(diào)整。對比原有政策，本次主要變化在于，繳存職工有一筆商業(yè)性住房貸款未結(jié)清且本市無住房或者有一套住房的，申請住房公積金貸款時，首付款比例由50%下調(diào)至40%。

8月各地樓市新政已超40條

可以看到的是，“7.24政治局會議”后，各地政策出臺頻次略有加快。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至8月22日，8月各地出臺政策已超40條，已高于5-7月全月平均數(shù)量。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，部分二線城市優(yōu)化限購和限售政策、降低首付比例及房貸利率，如杭州余杭區(qū)閑林街道納入差異化限購范圍，非戶籍居民滿足1個月社保即可在當(dāng)?shù)刭彿浚秽嵵萑∠白匀〉谩恫粍赢a(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的限售規(guī)定。

據(jù)澎湃新聞了解，在中央政治局會議及住建部表態(tài)進(jìn)一步落實好各項政策措施后，多城正根據(jù)自身情況研究政策方向。據(jù)某二線城市消息人士透露，其所在的城市目前正根據(jù)省住建廳要求研究樓市政策，“省里拿出20條政策工具，讓各個城市根據(jù)自身情況在工具箱里選，政策工具涵蓋供地、金融、公積金、預(yù)售、購房補(bǔ)貼等，后續(xù)我市政策將從市和區(qū)兩個層面推出。同時也會研判樓市去化情況，根據(jù)情況動態(tài)調(diào)整限購區(qū)域。”

同時，對于住建部部長倪虹在會議上提到的個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，有二線城市主管部門人士表示，住建部會議召開后，我們主動對接當(dāng)?shù)厝诵蟹中袦贤?，但仍須等待人行的進(jìn)一步反饋。

另據(jù)微信公眾號“重慶發(fā)布”，8月21日，重慶市召開推動城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展工作專題會議。會上，重慶市委副書記、市長胡衡華強(qiáng)調(diào)，要緊盯“金九銀十”，進(jìn)一步聚焦問題、攻堅克難，有力有效推進(jìn)各項工作。要著力解決政策問題，研究落實好有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，相關(guān)政策能出盡出、應(yīng)出早出。

一線城市政策出臺相對謹(jǐn)慎

值得一提的是，今年7月末，一線城市住建相關(guān)部門相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

針對各地將在哪些方面支持居民剛性和改善性住房需求，是否會落實認(rèn)房不認(rèn)貸政策的提問，四個一線城市也給予回應(yīng)。

根據(jù)深圳住建局于8月10日的反饋，“目前還沒有相關(guān)的政策調(diào)整，如果有的話會第一時間向社會公布”。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局則于8月7日回復(fù)表示，相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。北京市住建委8月4日回復(fù)表示，住建委正積極推進(jìn)細(xì)則中，具體文件及如何調(diào)整可關(guān)注北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委官網(wǎng)。上海市房管局則于8月3日回應(yīng)，正研究“兩舊一村”改造優(yōu)化方案，信貸政策建議關(guān)注央行政策。

陳文靜指出，當(dāng)前，一線城市政策尚未落地，整體或仍在研究擬定階段，對于一線城市而言，一方面，政策出臺信號意義大，對其他城市的樓市政策也會起到風(fēng)向標(biāo)作用；另一方面，一線城市購房需求仍較為旺盛，政策優(yōu)化力度大小直接影響著市場情緒，綜合來看，一線城市政策調(diào)整更為謹(jǐn)慎。

當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場下行壓力在不斷增大，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

陳文靜提到，短期來看，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低二套首付比例、優(yōu)化部分區(qū)域限購、降低交易稅費(fèi)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，有望結(jié)合人口、人才政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。若實質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，一線城市房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，從而對整體市場情緒產(chǎn)生積極帶動，穩(wěn)定市場預(yù)期。若一線城市政策出臺節(jié)奏較慢或力度較小，預(yù)計市場預(yù)期將進(jìn)一步走弱，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。

陳霄則提到，長期以來一線城市房地產(chǎn)政策都處于嚴(yán)控之下，但是需求量巨大，若是松綁程度把控不好可能會引起市場的大幅波動影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，因此政策的制定更為審慎嚴(yán)謹(jǐn)。但是，具體政策的落地只是時間問題，采取的方式上可能偏向于分區(qū)域遞進(jìn)。