房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造高級公寓按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申報增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造高級公寓或者既建高級公寓又建普通住宅，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅也不能適用免稅規(guī)定。同時帶來產(chǎn)生土地增值稅的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照項目所在地規(guī)定的普宅標(biāo)準(zhǔn)劃分業(yè)態(tài)類型。預(yù)收款未按預(yù)征率預(yù)交土增稅
房企未按照項目所在地規(guī)定預(yù)征率交土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/span>《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按項目所在地規(guī)定預(yù)征交土地增值稅產(chǎn)生罰款、滯納金的風(fēng)險。在各地具體征管處理時有兩種方式：一種是按照公式換算，預(yù)征土地增值稅按照不含稅金額確定計稅依據(jù)，另一種是按照預(yù)收款扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，余額作為土地增值稅的計征依據(jù)。企業(yè)應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，確定土地增值稅的計征依據(jù)，乘以預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時與項目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，了解并掌握土地增值稅預(yù)征的方式、方法，并嚴(yán)格按照規(guī)定履行納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過簽訂陰陽合同等方式，隱瞞、虛報房地產(chǎn)實際成交價格。《土地增值稅暫行條例》 第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》法字[1995]6號第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。稅務(wù)局在復(fù)核土地增值稅清算報告時，房屋成交價格是稽查重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，存在少計收入，產(chǎn)生少交土地增值額的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)核查銷售臺賬，是否存在同類型房屋售價不一致、偏差過大的情況。同時要注意，稅務(wù)局一般會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供定價方案，通過售價偏差的情況，找出隱瞞、虛報成交價格的線索。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。稅務(wù)局在復(fù)核土地增值稅清算報告時，扣除項目是核查重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過不實申報扣除項目，減少增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，應(yīng)核查下列重點(diǎn)內(nèi)容：1.開發(fā)成本是否高于同類型項目平均成本。2.核查建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否過高。3.價格簽證單是否與市場價格一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用營改增計稅方法不同，為降低土地增值稅的收入金額，人為推遲老項目收入入賬時間，少計收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用營業(yè)稅與增值稅計稅方法不同，推遲銷售款入賬時間，以不含稅的收入確認(rèn)土地增值稅銷售收入，降低增值率，少計算土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，對于收入確認(rèn)時間，要注意下列兩個時間點(diǎn)：1.核查銷售合同約定的收款時間。2.核查預(yù)收賬款明細(xì)賬入賬時間。開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東等行為不申報土地增值稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵等行為，未視同銷售房地產(chǎn)申報土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）：三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵等行為，未視同銷售房地產(chǎn)申報土地增值稅，少計增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，核查收入時，要重點(diǎn)核查銷售臺賬，是否存在未收房款直接用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東的行為。應(yīng)按照政策規(guī)定的方法和順序計算收入金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實扣除的利息支出超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實扣除的利息支出超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，減少增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，在計算扣除項中的利息時，如果符合據(jù)實扣除利息支出的條件，一定要核查借款合同、約定的利率、時間等。提供借款方是否為金融機(jī)構(gòu)，是否有合規(guī)利息票據(jù)，與同期人民銀行公布的商業(yè)銀行同類同期貸款利率比對，是否利率超標(biāo)，正確計算應(yīng)扣除的利息金額。營改增后取得的發(fā)票不合規(guī)申報扣除項
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得營改增后建安發(fā)票，備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）的規(guī)定：（二）提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定：五、關(guān)于營改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)取得建筑安裝服務(wù)公司開來的增值稅發(fā)票時，備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱或備注欄填寫錯誤，使得計算土地增值稅時，不得扣除該項成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程中，在計算扣除項目時，必須逐一復(fù)核發(fā)票的開具時間，如果是“營改增”后取得的建筑施工發(fā)票，備注欄未按要求填寫清楚的，不得計入扣除項目中。將不符合規(guī)定的評估費(fèi)列入扣除項
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形，而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用計入扣除項目。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）：十二、關(guān)于評估費(fèi)用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形，而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用計入扣除項目，減少增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓舊房繳納土地增值稅時，計算扣除項中的評估費(fèi)時，要核查評估費(fèi)對應(yīng)的合同內(nèi)容，確定是否存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形產(chǎn)生的評估費(fèi)情況。準(zhǔn)確計算評估費(fèi)列入扣除項目金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名為合作開發(fā)，提供土地方取得固定收益，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，仍按正常房地產(chǎn)開發(fā)申報土地增值稅。
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